С 2026 года вводятся три ставки НДС для арендодателей и меняется лимит для упрощенцев

С 1 января 2026 года базовая ставка НДС вырастет с 20% до 22%, а лимит дохода для применения УСН существенно снизится — с 60 млн до 20 млн рублей в год. Эти изменения, внесённые Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ, особенно сильно затронут рынок аренды.

Теперь арендодатели могут оказаться в одном из четырёх режимов по НДС: полное освобождение, льготная ставка 5%, ставка 7% или базовая ставка 22%. Выбор ставки напрямую зависит от годового дохода арендодателя.

Если доход за предыдущий год не превысил 20 млн рублей, арендодатель освобождается от НДС и не выставляет счета-фактуры. При превышении этого порога в течение 2026 года налог начинает начисляться с первого числа следующего месяца. Упрощенцы в диапазоне 20–272,5 млн рублей могут применять ставку 5%, от 272,5 до 490,5 млн — 7%. Компании на ОСНО и упрощенцы, выбравшие общий режим, работают по ставке 22%.

Для бизнеса, заключающего договоры аренды, критически важно заранее выяснять систему налогообложения контрагента, применяемую им ставку НДС и понимать, как эта ставка может измениться в течение срока действия договора. Эти три вопроса теперь напрямую влияют на конечную стоимость аренды и налоговую нагрузку.