Сдаю квартиру — как платить налог легально

Для вашей суммы аренды (40 000 ₽ в месяц, 480 000 ₽ в год) почти всегда самый выгодный и простой вариант – стать самозанятым и платить 4% с поступлений, то есть примерно 19 200 ₽ в год (1 600 ₽ в месяц), если сдаёте физлицу. ³

Ниже разберём варианты и цифры.

Исходные данные

• Аренда: 40 000 ₽ в месяц.
• Годовой доход от сдачи: 480 000 ₽.
• Предполагаю, что вы налоговый резидент РФ и сдаёте квартиру физическому лицу по обычному договору найма (если сдаёте юрлицу/ИП — напишите, посчитаем отдельно).

Вариант 1. Платить НДФЛ как физлицо

Если вы не самозанятый и не ИП, доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ. ³

Ставка НДФЛ

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ и на доходы от аренды тоже. ²³⁴
- До совокупного дохода 2,4 млн ₽ в год – ставка 13%. ²³
- Далее ступени 15–22% для доходов выше 2,4 млн ₽, но при 480 000 ₽ в год вам это не актуально. ²³

Если других больших доходов нет (зарплата и прочее всё равно учитываются в общей сумме), с аренды вы фактически будете платить 13%. ³⁴

Сколько платить при 40 000 ₽ в месяц

480 000 ₽ × 13% = 62 400 ₽ в год (5 200 ₽ в месяц в пересчёте).

• Декларация 3‑НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
• Налог уплачивается до 15 июля. ³⁸¹⁰

Правовая база: Налоговый кодекс РФ, глава 23 (НДФЛ), прогрессивные ставки – ст. 210, 224 НК РФ в редакции, действующей с 2025 года. ²⁴

Вариант 2. Стать самозанятым (НПД)

Это обычно самый выгодный и «безболезненный» вариант при сдаче квартиры одному‑двум жильцам без наёмных работников.

ФНС прямо пишет, что вместо НДФЛ можно зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). ³

Ставки и лимиты

• 4% – если сдаёте квартиру физическому лицу. ³
• 6% – если сдаёте юрлицу или ИП. ³
• Лимит дохода по НПД – 2,4 млн ₽ в год; при превышении статус самозанятого утрачивается. ⁷

Ваш 480 000 ₽ в год сильно ниже лимита, то есть режим НПД вам подходит с большим запасом. ⁷

Сколько платить при 40 000 ₽ в месяц

Если жильцы – физлица:
- Годовой доход: 480 000 ₽.
- Налог по НПД 4%: 480 000 × 4% = 19 200 ₽ в год. ³
- Это примерно 1 600 ₽ в месяц.

Плюс в НПД есть небольшой «стартовый» налоговый вычет до 10 000 ₽, который ещё чуть уменьшает фактическую нагрузку, пока он не исчерпан.

Плюсы НПД

• Налог примерно в 3 раза ниже, чем НДФЛ (19 200 ₽ против ~62 400 ₽).
• Нет деклараций и отчётности: налог считается автоматически по данным чеков в приложении.
• Регистрация упрощённая – через приложение «Мой налог» или через партнёрские сервисы ФНС.

Правовая база: Закон № 422‑ФЗ «О эксперименте по установлению специального налогового режима “Налог на профессиональный доход”», ст. 4, 6, 10 (виды доходов, лимит 2,4 млн ₽, ставки 4% и 6%). ⁶⁹

Вариант 3. Зарегистрироваться как ИП

Этот вариант обычно нужен, если вы:
- сдаёте много объектов или
- ведёте «масштабный» арендный бизнес, или
- работаете с юрлицами, которым важен договор с ИП и акты.

В вашем случае (1 квартира, 40 000 ₽ в месяц) ИП почти всегда менее выгоден и сложнее по администрированию.

Возможные режимы налогообложения ИП

Из основных режимов, применимых к сдаче жилья, обычно рассматривают:

• УСН «доходы» 6% – налог с выручки. ⁶⁹
• Патент 6% от потенциального дохода – зависит от региона, площади и параметров, устанавливается региональным законом. ⁹
• Общий режим (НДФЛ 13–22% + возможный НДС) – почти всегда невыгоден для простого физлица. ⁶⁹

Даже при УСН 6% налог у вас будет 480 000 × 6% = 28 800 ₽ в год, что существенно больше, чем 19 200 ₽ при НПД. ⁶⁹
К этому добавляются страховые взносы ИП (фиксированные, независимо от дохода), поэтому чистая нагрузка выйдет ещё выше. ⁶⁹

Патент иногда бывает выгоднее НПД, но:
- Размер потенциального дохода и стоимость патента очень зависят от региона и города.
- Плюс к патенту у ИП есть обязательные страховые взносы, которые «съедают» выгоду при небольших суммах аренды.

Для одной квартиры за 40 000 ₽ в месяц НПД почти всегда выгоднее и проще, чем ИП.

Оценка вариантов для вашей ситуации

Сводная таблица по налоговой нагрузке

(данные по ставкам и режимам – ФНС и разъяснения по НПД/УСН). ³⁶⁹

Что я рекомендую именно вам

С учётом сумм и того, что сейчас сдаёте «неофициально», самый безопасный и выгодный путь:

1. Оформить самозанятость (НПД):
   - Зарегистрироваться в приложении «Мой налог» (паспорт, ИНН, если есть).
   - Убедиться, что договор найма – с физическим лицом и это именно жилое помещение (квартира, комната). ³

2. Начать пробивать чеки арендаторам:
   - Каждый месяц, когда получаете 40 000 ₽, в приложении отражаете доход и формируете чек.
   - Приложение само посчитает 4% и покажет сумму налога к уплате.

3. Платить налог помесячно:
   - Налог по НПД уплачивается не позднее 28‑го числа месяца, следующего за отчётным.
   - Для вашей суммы – примерно 1 600 ₽ в месяц (19 200 ₽ в год) до учёта возможного вычета. ³⁶

4. Если арендаторы – юрлицо или ИП:
   - Ставка по НПД будет 6% (28 800 ₽/год). ³
   - Напишите, кто арендатор, я пересчитаю и подумаем, не выгоднее ли ИП/патент в вашем регионе.

Ответ на ваш страх «боюсь больших налогов»

При 40 000 ₽ в месяц «больших» налогов не будет, если выбрать НПД:
- Налог 4% – по сути, это одна двадцать пятая часть арендной платы. ³
- Теневой риск (штрафы + доначисления НДФЛ за прошлые периоды) обычно дороже, чем честная уплата 4% сейчас. Обязанность платить налог с аренды прямо закреплена в НК РФ. ³

Если хотите, я могу:
- прикинуть вашу общую налоговую нагрузку с учётом зарплаты или других доходов;
- отдельно посчитать, как изменится налог, если вы повысите аренду до, например, 45–50 тысяч.