Три ставки НДС по аренде с 2026 года: как сравнивать предложения арендодателей

С 1 января 2026 года существенно изменились правила применения НДС для арендодателей. Базовая ставка выросла до 22 %, а порог дохода, при котором упрощенец автоматически становится плательщиком НДС, снизился до 20 млн рублей в год. Теперь арендодатель может работать с освобождением от НДС, со ставкой 5 %, 7 % или 22 %.

В зависимости от выручки за предыдущий год арендодатель на УСН либо полностью освобождается от налога, либо применяет одну из двух льготных ставок. Если доход в течение года превысит 20 млн рублей, обязанность по НДС возникает с первого числа следующего месяца. Компании на общей системе налогообложения работают по базовой ставке 22 %.

Порог в 20 млн рублей зафиксирован до конца 2029 года. Это важно для долгосрочных договоров аренды, потому что ставка НДС у одного и того же арендодателя может меняться в течение срока действия договора.

При выборе офиса теперь обязательно нужно заранее выяснять налоговый режим арендодателя, применяемую им ставку НДС и вероятность её изменения. Этот вопрос следует включать в техническое задание на подбор помещения, а не оставлять на момент подписания договора.